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1月17日，国家统计局公布2022年经济“成绩单”。2022年国民经济顶住压力再上新台阶，全年国内生产总值1210207亿元，按不变价格计算，比上年增长3.0%。然而，2022年中国的房地产市场经历了非常的调整，如何看待中国当前房地产行业的变化以及后续的发展。当天举行的中新社“国是论坛：2023年中国经济形势分析会”上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对此发表了看法。

对于当前房地产市场经历的变化，倪鹏飞认为我们应该辩证地看待房地产市场的调整，他认为可以从以下几点进行分析：

第一，增速。当前房地产的增速有两个方面的特点，一是各项指标全面快速下行或者下降，但是房地产市场包括各项指标没有失速。2022年房地产开发投资-10%，全国商品房销售面积下降24.3%，销售额下降26.7%。总体上全面快速下行，但不是失速，下行过程中有波动，有时候下降，有时候速度放缓。二是市场预期转弱，大家存在悲观预期，但没有出现恐慌。基于这两方面的特点，当前房地产市场正在经历着深度全面地调整，但绝不是硬着陆。这十多年来，房地产高位运行是不合理的、不可持续的，这个调整也是前期政策意图所在，当然受到外部冲击的叠加。调整过程中，它不可避免要带来一定的风险，如果风险能够得到较好的控制，逐步释放，那么这个调整就是积极的，所以，从总体上，房地产调整就是应该的，其表现是积极的。

第二，总量。房地产的深度全面调整正在接近合理的区间，由上面可知，房地产增速下降很厉害，但总量上又是另外一个景观。由于一些长期变量，比如人均住房面积、人口老龄化等问题，房地产不可能像过去高位增长了，未来十年房地产以及住房新增部分将在10~12亿平方米左右。

第三，风险。房地产局部风险得到了控制，但是隐患没有消除。首先房地产风险主要存在于供给端，由个别房企的暴雷引起。2022年有十几家房企暴雷，说它是局部的，但是面临困难的房地产企业不在少数。另外需求端来看，总体上住户部门虽然还贷面临很大的压力，但还没有出现断贷的情况，但新房销售出现了停贷风波，目前这个风险正在处置之中。其次，从房地产供求形势来看，目前环境还是向好的方向发展，但是在结构上仍然存在着一些问题。当前，房地产整体市场供求环境为我们控制风险提供了条件。结构性问题主要体现在个别一二线城市出现供给不足，但是一些三四线城市可能面临着长期的供给过剩，它的风险可能要有所释放，风险出清要有很长的时间，这也会对整体局势有一定影响。

第四，走势。2023年及未来一段时间房地产总体的走势将体现在波动性的弱恢复，这个恢复有一个前提条件，就是没有意外事件冲击。在这个前提下会出现波动性弱恢复，不可能也不应大幅度增长。再从现实情况来看，一是外部环境有待观察，众多专家认为全球经济2023年是近年来最严峻的一年，我们国家面临着人口老龄化、人口下降、城市化减速以及家庭资产负债表要进行调整等这些因素，受前期疫情影响，越是市场脆弱情况下，家庭支出就会越谨慎，会调整或者缩减资产负债表，需求端是有限的。风险虽然没有大的爆发，但隐患还是没有完全恢复，预期从弱变强还是需要很长的时间。综合来看房地产2023年的恢复是波动性的弱恢复，个别一二线城市需求过旺、供给有限，率先应该有回暖，但是三四线城市可能要面临较长时期的调整甚至下行，甚至长期下行。

第五，措施。2023年及未来，我们有三大关键任务，即“接化转”。一是2022年接住，2023年继续这个任务，最好在2023年能够保持2022年的销售面积，在这个水平向前平稳增长就可以了。二是化风险，包括防风险。三是转模式，市场和政府携手进行转模式，从投资驱动转向服务驱动，这一点非常重要。当前，房地产服务业有巨大发展潜力，要向这个方向转。美国房地产占GDP比重是13%，但是虚拟租金占10%，其他风险投资不过3%左右，这也是未来我们的方向。其他的是制度层面的转型。因此，今年的总体任务是把这三个衔接起来，先接入、化解风险、进行转型!

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